Diviser un bien bâti devient une pratique de plus en plus répandue, en grande partie en raison de la baisse du pouvoir d’achat immobilier observée au cours des dernières décennies. Cette tendance reflète également la nécessité d’adapter les biens existants aux nouveaux besoins et modes de vie. Qu’il s’agisse de grandes villes ou de zones rurales, la division de propriétés permet non seulement d’optimiser la rentabilité des actifs, mais aussi de répondre à une demande croissante de logements plus petits et plus accessibles, en accord avec les nouvelles typologies familiales et économiques.
- Division d’une maison :
Le but est de créer un ou plusieurs logements soit dans la maison elle-même soit via une division parcellaire comme vu précédemment.
L’objectif de cette opération est donc de dégager une rentabilité par une simple division en minimisant généralement les travaux. L’intérêt économique réside dans la réadaptation au marché immobilier d’un bien trop grand et/ou vétuste.
Il est important de noter que deux maisons ou deux lots de copropriété signifient deux approvisionnements en eau, gaz et électricité, il convient donc de vérifier avant tout travaux que votre projet est en adéquation avec les possibilités de raccordement. Le projet devra également prendre en compte des éléments tels que les droits d’accès, l’emplacement des drains et les limites de chaque propriété. Dès qu’un bien immobilier est divisé en vue de sa revente, la création d’une copropriété s’impose.
Le système de chauffage : Bien souvent, les anciennes maisons disposent d’un système de chauffage au gaz ou au fioul. Il sera compliqué de garder le système de chauffage existant pour diviser une maison. En effet, cela reviendrait à mettre en commun la chaudière. Ce qui compliquera les choses pour le paiement des factures de consommation et d’entretien.
- Division d’un appartement :
La division d’un appartement augmente généralement sa valeur, en particulier dans les contextes urbains des grandes villes où les petits appartements ont une valeur proportionnellement plus élevée.
L’appartement doit avoir une surface minimale pour faire l’objet d’une division en vue de l’habitation. Il faudra penser à la perte d’espace liée aux couloirs et dégagements et à la nécessité de créer des « logements décents » au sens locatif du terme.
C’est la disposition des lieux qui constitue le premier obstacle dans la division d’un appartement en deux ou plusieurs lots. Effectivement, il faut tenir compte de la contrainte des ouvertures sur l’extérieur (portes et fenêtres) lorsque vous souhaitez créer de nouveaux logements.
De même, pour obtenir un logement décent, il faut que les volumes respectent la règlementation. En effet, la loi oblige de disposer d’un volume habitable de 20 m3 au minimum, ou encore d’une superficie minimale de 9 m2 avec une hauteur de plafond d’au moins 2,20 m. Attention, les règlements sanitaires départementaux peuvent imposer des conditions plus restrictives.
Définition de logement décent : le logement décent ne présente pas de risques manifestes pour la santé ou la sécurité́ des habitants. Il est doté́ des équipements habituels permettant d’habiter normalement et doit répondre aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Par ailleurs, il est indispensable que le nouveau logement possède ses propres réseaux en ce qui concerne l’électricité et l’eau. Ainsi, il est nécessaire que le marchand de biens ou le propriétaire du logement à partager se rapproche d’ENEDIS afin de faire installer un nouveau compteur électrique.
Pensez aussi à ce que vos potentiels acheteurs ou locataires sont susceptibles de vouloir, des espaces de vie décloisonnés et des chambres individuelles sont des éléments recherchés. Vous devez raisonner sur l’aspect pratique et à la qualité marchande. Dans certains cas, la division du bien n’est tout simplement pas envisageable.
Diviser un lot en copropriété nécessite le plus souvent l’accord des copropriétaires lors d’une Assemblée Générale. Cette décision doit être votée à la majorité. Si la division modifie la structure de la copropriété, cela nécessite une modification du règlement de copropriété, ce qui implique également un vote et souvent une ratification par un notaire. Les tantièmes doivent être recalculés en fonction de la surface et de la valeur des nouveaux lots.
- Division d’un immeuble :
Généralement, en mettant en vente individuellement chaque lot, le total des prix de vente de tous les lots individuels dépasse le prix global de l’immeuble. On peut donc considérer que – même sans aucune transformation – le prix de l’ensemble des lots va dépasser celui envisagé pour la revente de l’immeuble.
Diviser un immeuble en plusieurs lots inclut un certain nombre de démarches administratives. Pour éviter toute perte de temps et éloigner tout risque d’erreur, vous devez faire appel à un notaire. Ce professionnel sera en mesure de vous conseiller et de vous indiquer les formalités administratives à suivre par un propriétaire souhaitant diviser son bien. En effet, il faut savoir que dans le cas d’un immeuble en copropriété, sa division en lots impacte le règlement de copropriété.
Le bien ne doit pas être sous arrêté de péril, autrement dit, sa solidité ne doit pas être mise en cause. Si tel est le cas, la commune est en mesure d’obliger les propriétaires à réaliser des travaux de consolidation avant de donner son accord.
Si votre bien immobilier présente un danger pour les habitants et riverains (solidité, toiture, façade), il sera frappé par l’arrêté de péril. Dans ce cas, il vous sera impossible de procéder à la division à moins que vous régliez les insuffisances relevées. Ce cas de figure a été très répandue à Marseille dans les années qui ont suivi la tragédie de la rue d’Aubagne en 2018.
Les évacuations d’eau : L’évacuation des eaux usées est souvent un obstacle dans les divisions d’immeubles en appartements. En effet, l’emplacement des canalisations va de fait, délimiter l’emplacement des futures salles de bain et WC. Bien souvent, il sera compliqué de trop éloigner les WC par rapport aux canalisations existantes. Cette contrainte technique ne doit pas être négligée dans votre projet de division.