Vous envisagez de vous lancer comme marchand de biens à Marseille ? Cette activité immobilière passionnante requiert une préparation rigoureuse et une connaissance approfondie du marché local. Marseille, deuxième ville de France, offre de nombreuses opportunités pour les marchands de biens avisés. Entre immeubles haussmanniens du centre-ville, villas en périphérie et biens atypiques dans les quartiers en mutation, le potentiel est considérable. Découvrez les clés pour réussir votre première opération de marchand de biens à Marseille.
Comprendre le métier de marchand de biens à Marseille
Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui achète des biens dans le but de les revendre après valorisation. À Marseille, cette activité prend tout son sens compte tenu du parc immobilier ancien et des nombreuses opportunités de rénovation. Contrairement à un investisseur locatif, le marchand de biens ne conserve pas les biens : son objectif est la revente rapide avec une plus-value.
Les spécificités du marché marseillais
Marseille présente des caractéristiques uniques qui en font un terrain de jeu privilégié pour les marchands de biens. La ville compte de nombreux immeubles anciens nécessitant une rénovation, particulièrement dans les quartiers historiques. Les arrondissements du centre (1er, 2e, 6e) offrent des immeubles bourgeois avec un fort potentiel de division. Les quartiers périphériques comme le 13e ou le 9e proposent des maisons individuelles idéales pour des opérations de division parcellaire.
Le marché marseillais est également marqué par une forte demande locative, notamment de la part des étudiants et jeunes actifs, ce qui favorise les opérations de division en petits appartements. La proximité d’Aix-en-Provence et d’Aubagne élargit encore le terrain d’action des marchands de biens régionaux.
Étape 1 : Structurer votre activité juridiquement
Choisir la bonne forme juridique
Pour exercer comme marchand de biens à Marseille, la création d’une société est fortement recommandée. La SAS (Société par Actions Simplifiée) et la SARL (Société à Responsabilité Limitée) sont les formes juridiques les plus courantes. Ces structures offrent une protection du patrimoine personnel et une fiscalité adaptée à l’activité de marchand (notamment le régime mère/fille si vous réalisez plusieurs opérations).
La SAS présente l’avantage de la souplesse dans son fonctionnement et convient particulièrement si vous envisagez de vous associer ou de faire entrer des investisseurs. La SARL offre un cadre plus structuré et peut être intéressante pour une activité familiale ou en petit comité.
Les démarches administratives essentielles
L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) de Marseille est obligatoire. Vous devrez également obtenir un numéro SIRET et choisir le régime fiscal approprié. La plupart des marchands de biens optent pour l’impôt sur les sociétés (IS) qui permet d’optimiser la fiscalité selon les résultats.
N’oubliez pas de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle et, selon vos opérations, une garantie décennale si vous réalisez des travaux structurels. À Marseille, il est également judicieux de se rapprocher d’un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier pour optimiser votre gestion comptable et fiscale.
Étape 2 : Identifier les opportunités à Marseille
Les secteurs porteurs
Certains secteurs marseillais sont particulièrement intéressants pour les marchands de biens. Le quartier de la Belle-de-Mai, en pleine reconversion, offre des opportunités de rénovation à des prix encore accessibles. Le Panier, quartier historique, présente des immeubles anciens avec un potentiel touristique et locatif élevé.
Les arrondissements périphériques comme Saint-Barnabé (12e) ou Les Olives (13e) proposent des maisons individuelles avec terrain, idéales pour des opérations de division. La zone Marseille-Aix-Aubagne, très dynamique économiquement, garantit une demande soutenue et des perspectives de revente favorables.
Comment sourcer les biens ?
Le sourcing est la clé du succès pour un marchand de biens. À Marseille, plusieurs canaux s’offrent à vous. Les agences immobilières locales constituent votre premier réseau : développez des relations de confiance avec elles pour accéder aux biens avant leur mise sur le marché public.
Les notaires marseillais sont également des sources précieuses d’opportunités, notamment pour les successions ou les ventes urgentes. Les enchères immobilières organisées au tribunal de commerce peuvent révéler des affaires intéressantes, même si la concurrence y est forte.
N’hésitez pas à prospecter directement dans les quartiers ciblés : certains propriétaires de biens vétustes sont ouverts à une vente rapide sans passer par une agence. Les plateformes en ligne et les petites annonces restent également des sources d’opportunités, à condition de réagir rapidement.
Étape 3 : Analyser la rentabilité de l’opération
Calculer le coût global
Avant tout achat, établissez un business plan détaillé. Le coût d’acquisition inclut le prix d’achat, les frais de notaire (frais de notaire réduits si marchands à 2/3% vs. environ 7 à 8% pour un bien ancien), et les éventuels frais d’agence. À Marseille, prévoyez également les diagnostics obligatoires et, le cas échéant, les études techniques spécifiques.
Le budget travaux doit être évalué avec précision. Faites établir plusieurs devis par des artisans locaux et prévoyez une marge de sécurité de 10 à 15%. Les coûts de portage (intérêts d’emprunt, assurances, charges de copropriété, taxe foncière) pendant la durée de l’opération doivent également être intégrés.
Estimer le prix de revente
L’estimation du prix de revente est cruciale. Étudiez les transactions récentes dans le secteur ciblé en consultant les bases notariales et les annonces immobilières. À Marseille, les prix varient considérablement d’un arrondissement à l’autre : un appartement rénové dans le 6e arrondissement se vendra beaucoup plus cher qu’un bien équivalent dans le 15e.
Pour une division d’immeuble, évaluez le prix de vente par appartement créé en tenant compte de la demande pour ce type de bien. Un T2 dans le centre-ville ne se valorisera pas au même prix au m² qu’une maison divisée en périphérie.
Visez une marge nette d’au moins 20 à 30% après tous les coûts pour sécuriser votre opération. Cette marge vous protégera contre les imprévus et les fluctuations du marché.
Étape 4 : Financer votre projet
Les solutions bancaires
Les banques marseillaises connaissent bien l’activité de marchand de biens. Pour décrocher un financement, présentez un dossier professionnel comprenant votre business plan, vos devis de travaux, et une estimation de revente réaliste. Votre apport personnel, idéalement de 20 à 30%, rassurera l’établissement prêteur.
Certaines banques régionales comme la Caisse d’Épargne CEPAC ou le Crédit Agricole Alpes-Provence sont habituées à financer ce type d’opération. Les banques nationales sont également présente sur ce marché notamment le CIC et la Société Générale pour Marseille. N’hésitez pas à solliciter plusieurs établissements pour comparer les conditions.
Les financements alternatifs
Au-delà des banques traditionnelles, d’autres solutions existent. Le crédit-relais peut être intéressant si vous possédez déjà un bien immobilier. Les plateformes de crowdfunding immobilier se développent et permettent de lever des fonds complémentaires.
Certains marchands de biens expérimentés font également appel à des investisseurs privés en échange d’une participation aux bénéfices. Cette solution nécessite une structuration juridique adaptée mais peut accélérer vos opérations. Divisio fait partie des acteurs qui n’hésitent pas à investir auprès de leurs confrères et consœurs.
Étape 5 : Piloter les travaux efficacement
Choisir les bons artisans
À Marseille, le réseau d’artisans est dense mais inégal en qualité. Privilégiez les professionnels recommandés et vérifiez leurs assurances et qualifications. Pour une opération de marchand de biens, la rapidité d’exécution est aussi importante que la qualité : des travaux qui s’éternisent plombent votre rentabilité.
Établissez un planning de travaux précis avec des jalons et des pénalités de retard. Un architecte ou un maître d’œuvre peut être pertinent pour coordonner les corps de métier, surtout sur des chantiers complexes comme une division d’immeuble.
Gérer les imprévus
Les chantiers à Marseille réservent souvent des surprises, particulièrement dans l’ancien. Des problèmes de structure, d’humidité ou de conformité peuvent surgir. Gardez toujours une réserve budgétaire pour ces aléas et restez flexible dans votre planning.
Visitez régulièrement le chantier pour suivre l’avancement et détecter rapidement tout problème. Une bonne communication avec vos artisans évitera bien des tensions et des retards.
Étape 6 : Optimiser la revente
Valoriser votre bien
Une fois les travaux terminés, soignez la présentation de votre bien. Un home staging professionnel peut accélérer significativement la vente. À Marseille, les acheteurs sont sensibles à la luminosité, aux volumes et à la qualité des finitions.
Réalisez des photos professionnelles mettant en valeur les atouts du bien. Pour un appartement rénové, insistez sur les prestations (cuisine équipée, salle de bain moderne, parquet…). Pour une maison, mettez en avant l’extérieur et le potentiel d’aménagement.
Choisir la bonne stratégie de commercialisation
Plusieurs options s’offrent à vous pour la revente. Confier le mandat à une agence immobilière locale vous garantit une diffusion large et un accompagnement juridique, moyennant une commission de 3 à 5%. Certains marchands de biens préfèrent vendre en direct pour économiser ces frais, mais cela demande du temps et de l’expertise.
À Marseille, les plateformes en ligne comme SeLoger, LeBonCoin et PAP génèrent beaucoup de contacts. Multipliez les canaux de diffusion pour maximiser la visibilité. Soyez réactif aux demandes de visite et flexible sur les horaires.
Les pièges à éviter à Marseille
Les contraintes urbanistiques
Marseille est soumise à des règles d’urbanisme strictes, particulièrement dans les secteurs sauvegardés. Avant tout achat, vérifiez la faisabilité de votre projet auprès du service urbanisme de la mairie. Certaines divisions nécessitent des autorisations spécifiques qui peuvent prendre plusieurs mois.
Les règles de copropriété peuvent également bloquer certains projets de division. Consultez systématiquement le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale avant de vous engager.
Les arrêtés de péril
Marseille a été marquée par le drame de la rue d’Aubagne en 2018, qui a entraîné un renforcement des contrôles sur les immeubles anciens. Un bien frappé d’arrêté de péril ne peut être divisé avant la levée de cet arrêté, ce qui implique des travaux de mise en sécurité souvent coûteux.
Faites systématiquement vérifier l’absence d’arrêté de péril et l’état structurel du bâtiment par un expert avant tout achat. Cette précaution peut vous éviter de graves déconvenues financières.
Conclusion
Devenir marchand de biens à Marseille est une aventure entrepreneuriale exigeante mais potentiellement très rentable. Le marché marseillais offre de nombreuses opportunités, à condition d’être méthodique, bien informé et réactif. Structurez correctement votre activité, analysez précisément chaque opération, et entourez-vous de professionnels compétents.
La clé du succès réside dans votre capacité à sourcer des biens décotés, à maîtriser les coûts de rénovation et à revendre rapidement. Avec de l’expérience, vous développerez un réseau solide d’agences, d’artisans et d’acheteurs qui facilitera vos opérations futures.
Si vous possédez un bien sous-exploité à Marseille, Aix ou Aubagne, n’hésitez pas à contacter des professionnels comme Divisio pour étudier son potentiel de valorisation par la division.
