Les enjeux individuels
Plusieurs raisons peuvent pousser les propriétaires particuliers à une subdivision de leurs biens immobiliers.
Les principales raisons évoquées sont les suivantes :
- Financer l’entretien/la rénovation d’un bien surdimensionné
Lorsqu’un bien est surdimensionné par rapport aux besoins de son propriétaire, celui-ci a la possibilité de le diviser pour financer les travaux de la partie qu’il conservera. La division immobilière peut vous offrir le meilleur des deux mondes, vous permettant de vendre une propriété pour financer les travaux de celle que vous conservez.
Une propriété peut être subdivisée en deux ou plusieurs parties, chacune pouvant être vendue individuellement à des acheteurs. Dans de nombreux cas, les propriétés subdivisées sont vendues à des promoteurs ou des marchands de biens.
On appelle marchand de biens tout professionnel qui procède à l’achat, la rénovation puis à la revente de toutes sortes de biens immobiliers. Pour réaliser une plus-value, il engage souvent des travaux sur le bien en question. Il s’agit en général de simples travaux de rénovation sur le logement. Mais il arrive aussi qu’il prenne la décision de faire une opération de division d’une maison en plusieurs maisons ou appartements.
Louer une partie de la propriété
Adopter un projet de division peut permettre de conserver l’usage d’une partie du patrimoine tout en rendant une autre partie productive de loyers. Une grande maison familiale peut ainsi être divisée en conservant la partie « principale » pour l’usage de la famille et détachant d’autre parties/terrains pour un usage locatif. La division fait ici sens car elle pourra permettre de modifier le mode de détention pour répondre à des problématiques successorale (allotissement) ou fiscales (SCI, SARL de famille).
- Générer une plus-value
Avec une rareté toujours croissante du foncier dans des secteurs demandés, la subdivision d’un bien peut représenter un avantage financier important pour le propriétaire. En effet, selon les conditions du marché, la division immobilière et la division foncière sont généralement un moyen efficace d’augmenter la valeur d’une propriété. D’une manière générale plus un bien est grand, moins le prix au mètre carré est élevé.
Deux lots plus petits (par exemple deux T3) se vendent généralement plus cher qu’un grand appartement (par exemple un T6). Ce phénomène est également vérifié pour les grandes maisons vétustes des zone zones périurbaines.
De même une propriété possédant un vaste terrain constructible, trouvera une valeur plus importante après s’être vu détachée en une ou plusieurs parcelles.
- Faciliter la vente ou revente d’un bien
Les appartements de taille modestes sont les plus demandés d’abord pour des raisons financières mais sans doute également pour des raisons d’évolution de nos modes de vie. De même, les petites parcelles de terrain paraissent souvent mieux commercialisables que les grands terrains encombrants. Ici encore la question du pouvoir d’achat immobilier les rend plus abordables pour un éventail plus large d’acheteurs.
L’objectif principal est de subdiviser le bien en plusieurs biens répondants aux besoins du marché.
Avant de se lancer dans un tel projet il peut être judicieux de le valider avec un agent immobilier local et de vérifier les règles d’urbanisme avant de commencer le processus. Un professionnel sera en mesure d’estimer la valeur du bien subdivisé par rapport à sa valeur en l’état.
- Mieux répartir son patrimoine
Dans de nombreux cas, une propriété substantielle sera subdivisée afin que l’actif soit réparti également entre les héritiers dans le cadre d’une succession future ou d’une donation. La division du patrimoine familial peut dans ce cas revêtir différentes réalités : soit la division d’un patrimoine d’usage (par exemple le grand terrain de la propriété familiale à la campagne) soit la division d’un patrimoine dans une optique locative (par exemple la maison de vacances sera divisée en 2 dans un objectif de location saisonnière.
- Réduire la taille de votre maison
Au cours d’une vie, les besoins en logement évoluent en fonction des trajectoires familiales et professionnelles : divorce, départ des enfants, ou plus généralement faire évoluer son logement pour qu’il s’adapte mieux à ses besoins.
Lorsqu’on est attaché à son bien (maison ou appartement), la division immobilière peut permettre de maintenir son cadre de vie tout en l’adaptant à une situation nouvelle.
Au moment du départ des enfants du foyer familial, cette approche peut par exemple permettre de louer une partie de la maison pour compléter les revenus de retraite et éviter de laisser des pièces à l’abandon.
D’une manière générale, avec la diminution de la taille de la famille, subdiviser sa propriété va permettre de réduire les surfaces et de simplifier considérablement le niveau d’entretien requis.
- Favoriser un regroupement familial
La division immobilière facilite le regroupement familial en créant des espaces de vie séparés au sein d’une même propriété. Cela permet à des proches de vivre ensemble tout en préservant leur intimité et leur autonomie, sans avoir à acheter un bien distinct.
Par exemple, un logement divisé peut accueillir plusieurs membres d’une famille, chacun disposant de son propre espace, tout en bénéficiant de la proximité.