- Anticiper les flux financiers
Divers coûts sont à prendre en compte : les frais de rémunération des professionnels administratifs et légaux (géomètre-expert, notaire, enregistrement/publicité foncière, architecte…).
Les frais de construction feront l’objet d’un décaissement progressif.
Il est également important de tenir compte des frais d’urbanisme et de permis, des frais financiers et enfin des frais liés à la vente ou à la location des nouveaux lots. Sans oublier l’éventuelle taxe sur la plus-value.
Les coûts administratifs, légaux, techniques, financiers, et de gestion sont donc des facteurs essentiels, une planification financière rigoureuse et une consultation avec des professionnels tels que les notaires, les géomètres, les avocats et les architectes sont indispensables pour anticiper ces flux financiers et éviter des dépassements de budget.
- Bornage du terrain par un géomètre expert
Le géomètre expert est le professionnel qui dresse l’acte de division, ainsi que le bornage des terrains. C’est le seul professionnel qui peut définir le bornage légal du terrain, il utilisera les plans du cadastre et viendra relever les mesures exactes du terrain que vous souhaitez diviser. Il posera les bornes qui délimiteront la nouvelle propriété et réalisera un procès-verbal de bornage signé par les parties. Il se chargera également de fournir les plans nécessaires au cadastre et pourra aussi faire la demande du certificat d’urbanisme si vous ne l’avez pas déjà fait.
- Les différentes étapes jusqu’à la réalisation des travaux
La réalisation des travaux se découpe en plusieurs étapes, et nécessite l’intervention simultanée de plusieurs professionnels :
- Estimation préalable par l’architecte
L’architecte effectue une première visite pour évaluer la faisabilité technique et réglementaire de la division. Il analyse les contraintes urbanistiques et techniques puis propose un programme de travaux adapté et fournit une estimation budgétaire préliminaire. Cela permet de définir les grandes lignes du projet, d’identifier les besoins en travaux lourds et de s’assurer de la viabilité du projet.
- Consultation des entreprises et analyse des offres
Un appel d’offres est lancé auprès de plusieurs entreprises qualifiées pour obtenir des devis détaillés. L’analyse des offres ne repose pas uniquement sur le prix mais aussi sur la qualité des propositions techniques, les matériaux et les délais. Cette méthode permet de garantir la sélection des prestataires les plus adaptés.
- Choix des entreprises
Une fois les offres analysées, les entreprises sont sélectionnées en fonction de leur capacité à garantir la qualité et la sécurité des travaux. Il est essentiel de choisir des prestataires expérimentés et assurés pour des travaux similaires, en privilégiant la qualité des réalisations plutôt que le prix le plus bas. La contractualisation des entreprises fixe les prix, les délais, la mise en œuvre et les conditions de pénalités de retard.
- Intervention d’un bureau de contrôle (en cas de travaux lourds)
Si le projet implique des travaux lourds (modifications de structure, installations techniques complexes), l’appel à un bureau de contrôle mandaté pour valider la conformité des études et suivre l’exécution des travaux est obligatoire. En effet, celui-ci assure que les normes de sécurité et de qualité sont respectées, en réalisant des contrôles réguliers sur le chantier et en vérifiant les points critiques.
- Mission complète de maîtrise d’œuvre
Le maître d’œuvre (l’architecte) assure le suivi global du chantier, coordonne les entreprises et veille au respect des délais et de la qualité des travaux. Il organise des réunions de chantier régulières pour ajuster les opérations et résoudre les éventuels problèmes. En parallèle, il valide les situations de paiement en contrôlant que les travaux réalisés correspondent aux facturations et anticipe les écarts budgétaires. Ce suivi global permet d’assurer le bon déroulement du projet, tant sur le plan technique que financier.
Il est obligatoire de souscrire à l’assurance dommage ouvrage, définie par l’article L. 242-1 du Code des assurances, pour tout projet de travaux impactant la structure d’un bâtiment. Elle couvre pendant 10 ans à partir de la réception des travaux, les dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, tels que les fissures, infiltrations ou effondrements. L’intérêt principal de cette assurance est de garantir une indemnisation rapide sans avoir à attendre que la responsabilité des entreprises soit établie.
- Validations
Les validations interviennent en fin de projet pour entamer la phase de commercialisation en toute sécurité :
- Validation technique
Avant la réception des travaux, un architecte doit vérifier que ceux-ci ont été réalisés conformément aux plans approuvés et aux normes de construction.
Les équipes du Consuel (Comité National pour la Sécurité des Usagers de l’Électricité) interviennent avant la mise sous tension d’une installation électrique achevée. Leur rôle est de vérifier que l’installation électrique respecte les règles de sécurité prévues par la norme d’installation électrique NF C 15-100. Le Consuel validera l’installation électrique à la toute fin du chantier et vous délivrera une attestation.
- Validation réglementaire et administrative
Une fois les travaux terminés, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être déposée en mairie. La mairie dispose alors d’un délai pour contester la conformité des travaux (généralement 3 mois).
Mise à jour des documents officiels : cadastrage (Mise à jour des plans cadastraux pour refléter la nouvelle division du terrain), registre des copropriétés (Mise à jour du règlement de copropriété et de l’EDD, enregistrée au bureau des hypothèques si le bien est soumis au régime de la copropriété), documents fiscaux (Déclaration des nouveaux lots aux services fiscaux pour la mise à jour des taxes foncières).
- Acte notarié et vente des lots
Le notaire est chargé de rédiger et délivrer les actes notariés liés aux divisions. Pour chaque nouveau lot créé en vue de la vente, il rédige les actes de vente correspondants. Il assure également la sécurité juridique des transactions en veillant à ce que toutes les conditions légales et administratives soient respectées. De plus, il prend en charge les formalités post-division, notamment les déclarations fiscales.
Pour la vente des lots, il conviendra de faire réaliser les diagnostics pour assurer une transparence totale vis-à-vis des acheteurs en leur fournissant des informations claires sur l’état du bien. Qu’il s’agisse du diagnostic de performance énergétique (DPE), des analyses sur l’amiante, le plomb, l’électricité ou encore des risques naturels (ERNMT), chaque rapport est indispensable pour sécuriser la transaction. En tant que vendeur, ces expertises protègent également contre d’éventuelles réclamations futures, en prouvant que l’acquéreur a été informé de l’état du bien dès le départ.