- Réunion de la documentation sur le bien
La première chose à faire est de réunir et étudier attentivement toute la documentation existante sur le bien à diviser : titre de propriété, cadastre, règlement de copropriété, plans. Il convient notamment de vérifier la conformité urbanistique du bâtiment et sa conformité cadastrale.
Ces documents représentent les documents les plus importants à partir desquels toute demande de modification d’un bien immobilier doit partir.
- Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en mairie
Il est nécessaire de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune dans laquelle le bien est situé avant de passer par les étapes de la division en lots.
Ce document donne toutes les informations sur les règles et les restrictions concernant l’urbanisme. Par exemple, il vous indiquera les restrictions applicables au terrain, telles que les zones inondables, les espaces boisés classés, les zones agricoles, etc.
Bien entendu, l’étude de ce document n’est pas nécessaire si l’opération n’implique ni un agrandissement du bâtiment existant ni une modification extérieure visible.
Toutefois, si les travaux en question entraînent une modification même légère de la maison ou de l’immeuble, vous devez vous conformer aux restrictions édictées par le PLU et déposer une déclaration préalable de travaux. C’est notamment le cas pour :
- Une construction de balcon,
- Le remplacement de portes d’entrée,
- La pose de nouvelles fenêtres, etc.
Il faut compter environ 1 mois à partir de la date de dépôt pour recevoir une réponse de l’administration.
Souvent, l’urbanisme de votre commune demandera la création d’une place de parking pour valider le projet de division.
Etapes | A Faire |
1 | Identifier et télécharger ou consulter le PLU de la commune concernée. |
2 | Repérer la zone où se situe votre propriété. Le PLU est souvent divisé en zones (résidentielles, commerciales, industrielles, agricoles, etc.), chacune ayant ses propres règles. |
3 | Consulter les règlements spécifiques à la zone identifiée. Prendre note des règles concernant la division des terrains, les constructions, les hauteurs, les distances entre bâtiments, etc. |
4 | Si certains aspects du PLU sont complexes ou peu clairs, ne pas hésiter pas à demander des explications au service d’urbanisme de la mairie ou à un professionnel de l’urbanisme (architecte). |
Il convient de noter que le PLU peut contenir des annexes détaillant des servitudes, des zones protégées ou des prescriptions particulières.
- Déposer une demande de certificat d’urbanisme (CU)
Le formulaire à remplir est téléchargeable sur le site « service-public.fr » ou disponible en mairie. La demande de CU n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée car elle est dans votre intérêt. En effet, le CU vous renseigne sur la constructibilité effective de votre projet et gèle l’application des règlements d’urbanisme pendant 18 mois sur votre parcelle, permettant ainsi le maintien de vos droits en cas de changement de législation.
En outre, il apporte des informations utiles, en fonction du type de CU :
– Le CU général, dit informatif (CU de type « a ») permet de connaître les règles d’urbanisme applicables à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété ainsi que le régime des taxes et participations d’urbanisme.
– Le CU opérationnel (CU de type « b ») reprend les informations du précédent. Il indique également si l’opération immobilière que vous projetez est réalisable, ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.
- Etablir un plan de division
Le futur aménagement intérieur des lots d’habitations doit être travaillé pour établir des plans justes et surtout pour optimiser les espaces, pour cela, un architecte et un géomètre seront indispensables. Il est fortement conseiller de passer par ces professionnels pour obtenir des logements totalement fonctionnels et agréables à vivre.
Les plans pour diviser une maison en appartement s’articulent souvent autour des ouvertures extérieures. En effet, elles délimitent naturellement la disposition des pièces. Il est possible de réaliser de nouvelles ouvertures pour installer des fenêtres supplémentaires. Cela présente l’avantage de créer potentiellement de nouvelles pièces à vivre. Des demandes sont alors à déposer auprès de l’urbanisme de votre mairie.
Penser des solutions communes avec vos voisins : Vous pouvez rechercher des solutions ensemble pour tout ce qui peut être mutualisé : les servitudes, les limites séparatives, le stationnement, etc. En plus de participer à la bonne entente de voisinage, cela pourra vous permettre une optimisation et un gain d’espace.
Le géomètre ou l’architecte doivent préparer un plan de division afin d’identifier les parties communes et les parties privatives de chaque logement en vue de l’établissement si nécessaire du règlement et de l’état descriptif de division (EDD) en copropriété.
- Déposer demande d’autorisation d’urbanisme
Si vous souhaitez simplement diviser un terrain sans intention de construire immédiatement, une déclaration préalable de division peut suffire. Cette déclaration permet à la mairie de vérifier que la division respecte les règles d’urbanisme en vigueur.
Chaque autorité locale a ses propres règles sur des choses comme l’accès et la taille minimale des pièces, vous devez donc les connaître avant de commencer à élaborer des plans.
Toutefois, lorsque les travaux à entreprendre sont conséquents, il est nécessaire de déposer soit une déclaration préalable de travaux, soit une demande de permis de construire. Cela s’applique notamment aux interventions touchant la structure porteuse, aux rénovations importantes de la façade, ou encore à la création de nouvelles surfaces de plancher. Dans ces situations, le délai d’instruction est généralement compris entre 2 et 3 mois.
Si le projet est situé en zone protégée, notamment en zone des Architectes des Bâtiments de France (ABF), les délais de traitement des autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable) sont allongés. Par exemple, une déclaration préalable prendra généralement 2 mois, et un permis de construire peut aller jusqu’à 4 à 6 mois. Il est indispensable de faire constater cet affichage par un huissier pour éviter tout litige. Il est enfin essentiel de ne pas commencer les travaux avant que ce délai soit purgé pour éviter d’éventuelles sanctions ou des interruptions forcées du chantier.
- Création ou adaptation des réseaux
Diviser une maison ou un appartement implique nécessairement une demande d’installation d’un nouveau compteur électrique auprès d’ENEDIS et de la pose d’un nouveau compteur d’eau auprès d’un opérateur local.
Cette étape est particulièrement évidente et cruciale pour la division d’un terrain en plusieurs lots et nécessite dans ce cas une évaluation précise des besoins en réseaux (eau potable, eaux usées, électricité, gaz, télécommunications, etc.).
Il faut noter qu’un délai de plusieurs mois est à prévoir entre la date de dépôt de la demande et celle où le compteur est posé. En ce qui concerne la connexion au réseau d’eau, elle inclut notamment l’arrivée d’eau et l’évacuation des eaux usées.
Il y a un sujet qu’il ne faut pas négliger en rénovation : l’évacuation des sanitaires. En effet, il faut respecter une pente de 2 % pour permettre aux eaux de s’écouler correctement.
Vérifiez que les réseaux desservant la maison existante ne passent pas sur la parcelle que vous souhaitez diviser (téléphone, eau, électricité, réseau d’assainissement individuel). Sinon, il faudra faire déplacer par des professionnels les réseaux impactés ou bien créer une servitude sur la parcelle vendue.
- Copropriété
Il est nécessaire de déposer une demande d’autorisation auprès de la copropriété à laquelle votre bien appartient si les travaux envisagés entrainent la modification des parties communes.
Si les parties communes ne sont pas concernées lors de la division, la copropriété ne peut en aucune façon s’opposer à une telle intervention. En effet, il n’est pas indispensable de faire adopter une quelconque résolution de la copropriété pour diviser un immeuble si celle-ci n’implique pas la modification des parties communes.
En revanche, une division sera impossible si la scission est expressément interdite par le règlement de copropriété (RCP), il faut donc examiner attentivement le règlement de copropriété et vérifier qu’il n’interdit pas expressément le morcellement des immeubles.
Si la scission est possible, la production de l’état descriptif de division (EDD) par un géomètre-expert ou un notaire est nécessaire, cette opération a lieu au moment de réaliser les plans de la division future que ce soit une création ou une modification de copropriété.
Il s’agit d’une expertise immobilière obligatoire dont le principal objectif est de mesurer, de localiser et d’identifier les divers lots. Ce document permet de séparer les parties privatives et contribue à donner des quotes-parts, qui s’expriment en tantième. Il faut cependant souligner que le règlement de copropriété prime par rapport à l’EDD. Il faut également souligner qu’il n’y a pas de durée de validité spécifique pour EDD.
Dans la pratique la seule modification du bien conduit à l’arrêt de la validité de l’EDD. Toutefois, un flou juridique demeure en ce qui concerne le caractère contractuel de l’EDD par rapport au RCP. On constate d’ailleurs des contradictions entre certains arrêts de la Cour de Cassation (arrêt du 15 mai 1973 et celui du 8 juillet 1992).