L'emplacement du bien justifie-t-il une division ?
Comme pour tout investissement immobilier classique, il faut vérifier que votre bien bénéficie d’un bon emplacement.
On entend par bon emplacement, un bien qui se trouve au sein ou à proximité d’une ville dynamique (économiquement, administrativement…) ou touristique. Il peut aussi s’agir de villes à fort potentiel où des projets de développement sont en cours, comme l’installation d’une nouvelle école, un nouvel accès ferroviaire ou routier ou enfaint la création d’infrastructures.
Par ailleurs, le bien idéal doit être proche :
- des transports en commun,
- des commerces,
- des écoles, etc.
D’autre part, c’est le type de clients que vous visez qui détermine le meilleur emplacement. Par exemple, si vous ciblez des familles le bien devra être proche des commerces et école. Si vous visez les étudiants, il faut que le logement soit proche des universités, facultés ou grandes écoles et des transports en commun.
Réaliser des plans optimisés
Il est nécessaire de faire réaliser une étude de faisabilité qui répond aux contraintes techniques (faisabilité, coût) et juridiques (règles, normes).
En ce qui concerne les contraintes techniques, il s’agit de vérifier les accès, évacuations, l’électricité et les points de lumière des nouveaux logements. Pour ce qui est des contraintes juridiques, il faudra prendre attache avec la mairie, réaliser le règlement de copropriété de vos futurs lots…
Obtenir les meilleurs financements
Faire le partage d’une maison en plusieurs appartements (ou d’un terrain en plusieurs lots) implique souvent des travaux de plus ou moins grande ampleur. Ce qui vous oblige à chercher les meilleures conditions de financement. Il ne s’agit pas seulement d’avoir le taux d’intérêt le plus bas possible il faut aussi s’interroger sur le niveau d’apport ou les frais de dossier.
Pendant la durée des travaux, il sera souvent préférable de négocier un différé partiel ou total de crédit pour retarder le déclenchement des échéances de remboursement. Ce différé vous permettra de vous constituer une épargne tampon le temps de vendre les premiers lots. Ce report est de 12 à 36 mois en général.
Il convient de souligner que notre expérience indique qu’un apport de 25 à 50% est souvent indispensable pour obtenir le financement.
Proposer un logement de qualité pour se démarquer
Si vous êtes capable de proposer un projet dans lequel le ou les logements se démarqueront, vous pouvez espérer le vendre rapidement et au bon prix.
Le découpage du bien doit être l’occasion d’une remise aux normes environnementales – voire au-delà. Vous pourrez également redonner vie à un patrimoine architectural vieillissant tout en préservant son intégrité par rapport au contexte local.
Enfin, il peut être intéressant de viser certains segments de la population avec votre projet tels que les personnes âgées, les personnes en situation de handicap…