Introduction
L’investissement locatif à Marseille séduit de nombreux investisseurs grâce à des prix encore abordables comparés à d’autres grandes villes françaises, une forte demande locative et un marché dynamique. Mais pour maximiser la rentabilité, il existe une stratégie peu connue du grand public et pourtant redoutablement efficace : la division immobilière.
En transformant une grande maison ou un immeuble en plusieurs logements indépendants, vous multipliez les loyers tout en diversifiant vos risques. Cette approche permet d’atteindre des rendements locatifs de 8% à 12% nets, bien au-delà des 3% à 5% de l’investissement locatif classique.
Dans ce guide complet, nous vous expliquons comment investir intelligemment à Marseille en combinant achat stratégique et division immobilière pour créer un patrimoine locatif rentable et pérenne.
Pourquoi investir en locatif à Marseille ?
Un marché immobilier encore accessible
Marseille offre des opportunités rares dans le paysage des grandes villes françaises.
Comparatif des prix au m² (2025) :
Paris : 10 500€/m²
Lyon : 5 800€/m²
Bordeaux : 4 900€/m²
Marseille : 3 500€/m² (moyenne)
Avec le même budget de 300 000€, vous achetez :
28m² à Paris
52m² à Lyon
61m² à Bordeaux
85m² à Marseille
Cette différence de prix permet d’investir plus facilement et avec une meilleure rentabilité.
Une demande locative forte et diversifiée
Marseille compte 870 000 habitants et attire chaque année :
80 000 étudiants (3 universités, grandes écoles)
Jeunes actifs attirés par le dynamisme économique
Familles recherchant la qualité de vie méditerranéenne
Expatriés et télétravailleurs venus du nord de l’Europe
Taux de locataires : 62% des ménages marseillais (vs 58% moyenne nationale)
Cette forte demande locative garantit des biens rarement vacants et des loyers soutenus.
Des rendements locatifs attractifs
Le rendement locatif brut moyen à Marseille se situe entre 5% et 7%, contre 3% à 4% à Paris.
Exemple :
Appartement T2 de 50m² dans le 5e arrondissement
Prix d'achat : 140 000€
Loyer mensuel : 700€
Loyer annuel : 8 400€
──────────────────────────────
Et avec la stratégie de division, ce rendement peut doubler.
Un marché en croissance
Marseille connaît une dynamique positive :
Projets urbains d’envergure (Euroméditerranée, Smartseille)
Amélioration des transports (métro, tramway)
Rénovation de nombreux quartiers
Attractivité touristique croissante
Les prix immobiliers progressent de 3% à 5% par an, garantissant une valorisation du capital à long terme.
La division immobilière : principe et avantages
Qu’est-ce que la division immobilière ?
La division immobilière consiste à transformer un bien unique (maison, villa, immeuble) en plusieurs logements indépendants.
Exemple type :
Villa de 200m² sur 800m² de terrain
AVANT division :
Location en l'état : 1 500€/mois
Rendement : 4%
APRÈS division en 3 appartements :
- T3 de 70m² : 850€/mois
- T3 de 65m² : 800€/mois
- T2 de 65m² : 700€/mois
Total loyers : 2 350€/mois
Rendement : 7,5%
Les avantages de la division pour l’investisseur
1. Multiplication des revenus locatifs
En créant plusieurs logements, vous multipliez mécaniquement les loyers.
Calcul comparatif :
Maison 180m² louée entière : 1 400€/mois = 16 800€/an
Même maison divisée en 3 T2/T3 :
3 x 700€ = 2 100€/mois = 25 200€/an
GAIN ANNUEL : +8 400€ (+50%)
2. Diversification du risque locatif
Avec plusieurs logements, vous n’êtes jamais à 100% vacant.
Scénario comparé :
Option A – Location unique :
Locataire part = 0€ de loyer pendant 2-3 mois
Option B – 3 logements :
1 logement vacant = vous conservez 66% des loyers
Probabilité de 3 logements vides simultanément : quasi nulle
3. Optimisation fiscale
Chaque logement peut bénéficier séparément des dispositifs fiscaux :
Déficit foncier (si travaux)
Amortissements (si LMNP)
Réduction d’impôt (si Denormandie ou Loc’Avantages)
4. Valorisation du patrimoine
Un bien divisé vaut généralement 30% à 50% de plus qu’un bien unique.
Exemple :
Villa 200m² non divisée : 380 000€
Même villa divisée (3 lots) :
- Lot 1 : 190 000€
- Lot 2 : 175 000€
- Lot 3 : 165 000€
TOTAL : 530 000€
PLUS-VALUE : +150 000€ (+39%)
Cette valorisation se traduit par :
Un patrimoine plus important
Une revente facilitée (petits lots plus liquides)
Un effet de levier pour emprunter à nouveau
5. Ciblage de différents profils locataires
Avec 3 logements différents, vous pouvez viser :
Étudiants (T1/T2)
Jeunes couples (T2/T3)
Familles (T3/T4)
Cette diversification augmente vos chances de location rapide.
Les quartiers marseillais rentables pour investir
Critères de sélection d’un bon quartier
Pour un investissement locatif réussi, privilégiez :
Accessibilité :
Proximité métro/tramway (< 10 minutes à pied)
Facilité de stationnement
Desserte par bus
Commodités :
Commerces de proximité
Écoles et crèches (si cible familiale)
Espaces verts, équipements sportifs
Dynamisme :
Quartier en rénovation ou développement
Demande locative soutenue
Évolution positive des prix
Sécurité et cadre de vie :
Ambiance de quartier
Propreté, entretien
Réputation générale
Top 5 des quartiers pour investir avec division
1. Le 5e arrondissement (Baille, Saint-Pierre)
Profil : Quartier étudiant et jeunes actifs, très demandé.
Atouts :
Proximité universités (Saint-Charles, Timone)
Métro ligne 1
Nombreux commerces et bars
Animation constante
Type de biens pour division :
Immeubles anciens divisibles en T1/T2
Grandes maisons mitoyennes
Prix d’achat : 2 800€ à 3 500€/m² Loyers :
T1 : 500-600€/mois
T2 : 650-800€/mois
Rendement potentiel après division : 7% à 9%
2. Le 6e arrondissement (Castellane, Vauban, Notre-Dame du Mont)
Profil : Quartier résidentiel recherché, clientèle de cadres.
Atouts :
Très bien desservi (métro lignes 1 et 2)
Proximité Prado, plages
Cadre de vie agréable
Forte demande locative haut de gamme
Type de biens pour division :
Appartements bourgeois dans immeubles anciens
Petites maisons de ville
Prix d’achat : 3 500€ à 4 500€/m² Loyers :
T2 : 800-950€/mois
T3 : 1 000-1 300€/mois
Rendement potentiel : 6% à 8%
3. Le 9e arrondissement (Mazargues, Bonneveine, Sainte-Marguerite)
Profil : Quartiers familiaux calmes, forte demande.
Atouts :
Proximité plages du Prado
Métro ligne 2 récente
Cadre de vie familial sécurisant
Écoles, parcs
Type de biens pour division :
Villas des années 50-70 sur plusieurs niveaux
Maisons mitoyennes avec jardins
Prix d’achat : 3 200€ à 4 000€/m² Loyers :
T2 : 700-850€/mois
T3 : 900-1 100€/mois
Rendement potentiel : 6,5% à 8,5%
4. Le 11e arrondissement (Saint-Menet, La Valentine)
Profil : Quartiers pavillonnaires en développement.
Atouts :
Prix encore abordables
Grandes propriétés divisibles
Clientèle familiale stable
Potentiel d’évolution du quartier
Type de biens pour division :
Grandes villas sur terrains généreux
Possibilité de division + détachement parcellaire
Prix d’achat : 2 500€ à 3 200€/m² Loyers :
T2 : 650-750€/mois
T3 : 800-950€/mois
Rendement potentiel : 7% à 10%
5. Le 1er arrondissement (Réformés, Chapitre, Opéra)
Profil : Centre-ville en pleine renaissance post-Euroméditerranée.
Atouts :
Proximité Vieux-Port, centre-ville
Forte demande jeunes actifs et étudiants
Programmes de rénovation urbaine
Potentiel de valorisation important
Type de biens pour division :
Immeubles entiers à rénover
Appartements traversants dans immeubles anciens
Prix d’achat : 2 200€ à 3 200€/m² (selon état) Loyers :
T1 : 500-650€/mois
T2 : 700-850€/mois
Rendement potentiel : 8% à 12% (après rénovation)
Attention : Contraintes ABF, arrêtés de péril possibles.
La stratégie d’investissement étape par étape
Étape 1 : Définir votre budget et objectifs
Budget total = Achat + Travaux + Frais
Exemple d’investissement à 400 000€ :
Prix d'achat du bien : 280 000€
Frais de notaire (7,5%) : 21 000€
Travaux de division : 80 000€
Frais de création copropriété : 5 000€
Frais divers (architecte, etc.) : 8 000€
Réserve de trésorerie : 6 000€
──────────────────────────────
Objectifs de rendement :
Investisseur prudent : 6-7% net
Investisseur actif : 8-10% net
Investisseur expert : 10-12% net (avec forte division)
Étape 2 : Sourcing du bien idéal
Où chercher ?
Agences immobilières locales
Plateformes en ligne (SeLoger, Le Bon Coin)
Notaires (ventes amiables, successions)
Réseaux professionnels (marchands de biens comme Divisio)
Critères de sélection :
Surface minimale : 150m² pour créer 3 logements
Configuration : Plusieurs niveaux ou possibilité de cloisonner
Accès indépendants : Possibilité de créer des entrées séparées
Réseaux : Plomberie et électricité répartissables
Prix : 20% à 30% sous le marché si travaux importants
Temps de sourcing moyen : 3 à 6 mois pour trouver la perle rare.
Étape 3 : Analyse de faisabilité
Avant toute offre, vérifiez :
1. Faisabilité technique
Visite avec architecte ou maître d’œuvre
Vérification possibilité de créer des logements séparés
État des installations (électricité, plomberie, chauffage)
Travaux structurels nécessaires
2. Faisabilité réglementaire
Consultation du PLU
Possibilité de diviser (surface, configuration)
Contraintes de copropriété si existante
Autorisations nécessaires (déclaration préalable, permis)
3. Faisabilité financière
Simulation complète :
INVESTISSEMENT
Prix d'achat : 280 000€
Travaux division : 80 000€
Frais divers : 34 000€
──────────────────────────────
Si les calculs sont positifs, vous pouvez faire une offre.
Étape 4 : Financement du projet
Structure de financement optimale :
Apport personnel : 20% du projet
Sécurise l’emprunt
Taux d’intérêt plus favorable
Couvre les frais de notaire
Emprunt bancaire : 80% du projet
Durée : 20-25 ans
Taux actuel : 3,5% à 4,5% (2025)
Différé possible pendant les travaux
Documents à fournir :
Compromis de vente
Devis détaillés des travaux
Plan de division projeté
Business plan (revenus locatifs prévisionnels)
Justificatifs de revenus classiques
Astuce : Présenter un dossier complet avec simulation de rentabilité augmente vos chances d’accord.
Étape 5 : Achat et travaux de division
Phase 1 : Signature de l’acte (Jour J)
Chez le notaire
Déblocage des fonds
Vous devenez propriétaire
Phase 2 : Obtention des autorisations (1-3 mois)
Dépôt déclaration préalable ou permis d’aménager
Attente validation mairie
Affichage sur le bien
Phase 3 : Travaux de division (4-8 mois)
Travaux type pour créer 3 logements :
Cloisonnement des espaces
Création de 2 cuisines supplémentaires (15 000€)
Création de 2 salles de bain (20 000€)
Séparation réseaux électriques (12 000€)
Séparation réseaux eau/plomberie (10 000€)
Installation 3 systèmes chauffage (15 000€)
Isolation phonique entre logements (8 000€)
Finitions (sols, peintures) (15 000€)
Budget total travaux : 80 000€ à 100 000€
Phase 4 : Création de la copropriété (1-2 mois)
Intervention géomètre
Rédaction règlement de copropriété (notaire)
État descriptif de division
Publication cadastre
Étape 6 : Mise en location
Préparation à la location :
Photos professionnelles
Annonces sur plateformes (Leboncoin, PAP, SeLoger)
Fixation des loyers (étude marché local)
Sélection des locataires (dossiers, garanties)
Conseils pour louer rapidement :
Loyers légèrement sous le marché (−5%)
Logements propres et bien entretenus
Réactivité aux demandes de visite
Flexibilité sur date d’entrée
Gestion locative :
Option 1 – Gestion directe :
Vous gérez tout
Économie de frais (6-8% des loyers)
Mais chronophage
Option 2 – Gestion par agence :
L’agence gère tout (recherche locataires, états des lieux, travaux, contentieux)
Coût : 6% à 8% des loyers HT
Tranquillité d’esprit
Recommandation : Pour un premier investissement, privilégiez la gestion par agence.
Fiscalité de l’investissement locatif avec division
Les régimes fiscaux possibles
1. Location nue (régime micro-foncier ou réel)
Micro-foncier :
Si revenus locatifs < 15 000€/an
Abattement forfaitaire de 30%
Imposition sur 70% des loyers
Aucune déduction de charges réelles
Réel :
Si revenus > 15 000€ ou sur option
Déduction de toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, etc.)
Possibilité de créer un déficit foncier (imputable sur revenus globaux dans limite de 10 700€/an)
Avantage avec division : Les travaux de division sont déductibles, créant un fort déficit foncier les premières années.
2. Location meublée (LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel)
Principe :
Logements loués meublés
Imposition dans catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Deux régimes possibles :
Micro-BIC :
Si revenus < 77 700€/an
Abattement de 50%
Imposition sur 50% des loyers
Réel simplifié :
Déduction charges réelles
Amortissement du bien et des meubles
Permet de ne payer aucun impôt pendant 10-15 ans
Avantage avec division : L’amortissement se calcule sur la valeur totale du bien divisé (souvent supérieure), maximisant l’effet fiscal.
Exemple LMNP réel :
Revenus locatifs annuels : 26 000€
Charges déductibles :
- Intérêts d'emprunt : 9 000€
- Taxe foncière : 2 100€
- Charges, assurances : 2 100€
- Amortissement bien : 8 000€
- Amortissement meubles : 2 000€
──────────────────────────────
Stratégie fiscale optimale
Années 1-3 : Déficit foncier (si location nue)
Les travaux de division créent un déficit
Imputable sur vos revenus globaux
Réduction d’impôt significative
Années 4+ : Optimisation courante
Basculer éventuellement en LMNP pour profiter des amortissements
Ou rester en location nue si déficit encore important
Conseil : Consultez un expert-comptable spécialisé pour optimiser votre fiscalité selon votre situation.
Les risques et comment les gérer
Risque 1 : Dépassement du budget travaux
Probabilité : Élevée (70% des projets)
Impact : Réduction de la rentabilité, problème de trésorerie
Prévention :
Faire établir des devis détaillés avant achat
Prévoir une marge de 20% minimum
Constituer une réserve de trésorerie (10 000€)
Risque 2 : Difficulté à louer
Probabilité : Moyenne (selon quartier et prix)
Impact : Perte de revenus, charges non couvertes
Prévention :
Bien choisir le quartier (forte demande)
Prix de loyer réalistes (étude de marché)
Logements en bon état, bien entretenus
Gestion locative professionnelle
Solution : Prévoir 5% de vacance locative dans vos calculs.
Risque 3 : Mauvais payeurs ou dégradations
Probabilité : Faible à moyenne (selon sélection)
Impact : Impayés, frais de remise en état
Prévention :
Sélection rigoureuse des locataires (dossiers complets)
Garanties (garants, GLI – Garantie Loyers Impayés)
États des lieux détaillés
Dépôt de garantie
Avantage de la division : Avec 3 logements, un mauvais payeur n’impacte que 33% de vos revenus.
Risque 4 : Évolution défavorable du marché
Probabilité : Faible à moyen terme à Marseille
Impact : Baisse de valeur du patrimoine, difficulté de revente
Prévention :
Investir dans des quartiers en développement
Vision long terme (10-15 ans)
Ne pas surinvestir (s’endetter au-delà de ses capacités)
Risque 5 : Réglementation ou fiscalité changeante
Probabilité : Moyenne (évolutions réglementaires)
Impact : Variable selon les mesures
Prévention :
Se tenir informé des évolutions législatives
Diversifier ses investissements
Adapter sa stratégie si nécessaire
Divisio : votre partenaire pour investir avec la division
Pourquoi faire appel à Divisio ?
Réaliser un investissement locatif avec division nécessite :
Expertise technique (identifier le bon bien)
Compétences en rénovation et division
Gestion de projet (travaux, autorisations)
Vision financière (rentabilité, fiscalité)
Chez Divisio, nous maîtrisons toutes ces dimensions.
Nos services pour investisseurs
Service 1 : Sourcing de biens à fort potentiel
Nous identifions pour vous des maisons et immeubles :
Bien situés dans les quartiers rentables de Marseille
À prix décotés (travaux nécessaires)
Avec fort potentiel de division
Rentabilité prévisionnelle > 8%
Service 2 : Étude de faisabilité complète
Pour chaque bien, nous vous fournissons :
Analyse technique (configuration, travaux)
Analyse réglementaire (PLU, autorisations)
Simulation financière détaillée
Plan de division optimisé
Service 3 : Réalisation clé en main
Si vous validez le projet :
Nous gérons l’achat
Nous pilotons les travaux de division
Nous créons la copropriété
Nous vous livrons les logements prêts à louer
Vous investissez, nous investissons à vos côtés et nous réalisons.
Zone d’intervention
Divisio intervient sur :
Marseille (tous arrondissements)
Aix-en-Provence et périphérie
Aubagne et vallée de l’Huveaune
Communes limitrophes (Allauch, Plan-de-Cuques, etc.)
Conclusion
L’investissement locatif avec division immobilière à Marseille offre une rentabilité exceptionnelle : 8% à 12% nets contre 3% à 5% pour un investissement locatif classique. En transformant une grande maison en plusieurs logements, vous multipliez vos revenus, diversifiez vos risques et valorisez fortement votre patrimoine.
Cette stratégie nécessite cependant :
Une bonne connaissance du marché marseillais
Une expertise technique en division immobilière
Une capacité à gérer un projet complexe
Des compétences financières et fiscales
Chez Divisio, nous mettons notre expertise à votre service pour vous permettre d’investir sereinement et avec succès. Du sourcing du bien à la livraison des logements prêts à louer, nous gérons l’intégralité de votre projet.
Vous souhaitez investir en locatif à Marseille avec la stratégie de division ? Contactez Divisio pour une étude personnalisée et découvrez les opportunités actuelles.
Zone d’intervention : Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne
Site : divisio.fr
Email : benjamin@divisio.fr
Téléphone : [à compléter]
Divisio – Experts en investissement locatif par division immobilière à Marseille