Diviser un terrain notamment le lotissement sont des opérations classiques de division immobilière. Dans ce cas-là on parlera plutôt de division foncière.
Le lotissement consiste à diviser une grande parcelle de terrain en plusieurs lots destinés à la construction de maisons individuelles. Cette opération est encadrée par des règles d’urbanisme précises et nécessite souvent un permis d’aménager (PA). Ce permis, délivré par la mairie, garantit que le projet respecte les normes locales, comme celles définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
En plus de la division du terrain, un lotissement implique généralement la création d’infrastructures communes telles que des voies de circulation, des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement (tout-à-l’égout), ces travaux étant souvent à la charge du lotisseur.
Cependant, les lotissements qui ne nécessitent pas la création de voies ou d’infrastructures communes sont plus simples à réaliser. Dans ce cas, les travaux de viabilisation sont limités et une déclaration préalable de division (DPD) suffit, sans qu’il soit nécessaire de demander un permis d’aménager.
Cette division est habituellement initiée par le propriétaire. En réalisant un lotissement, il peut diviser son terrain en deux : l’ancienne parcelle avec son logement et une nouvelle parcelle constructible, sous réserve de conformité avec les documents d’urbanisme. L’emplacement de la nouvelle limite entre les parcelles impacte la taille et la forme de la future construction. Il est donc crucial de bien réfléchir à cet emplacement afin d’anticiper l’implantation de la nouvelle maison.
Il convient également de se renseigner sur les règles spécifiques des communes, car certaines imposent une taille minimale pour les parcelles après division, information que l’on peut retrouver dans le PLU.
Pour conserver la maîtrise du projet sur la parcelle que l’on souhaite détacher, il est possible de vendre le terrain avec des servitudes privées rédigées par le notaire, en annexe de l’acte de vente. On peut par exemple limiter la hauteur (servitude non altius tollendi), limiter la constructibilité (servitude non aedificandi), empêcher une construction qui gênerait la vue (servitude de prospect).