Introduction
Acheter une maison à rénover à Marseille peut représenter une excellente opportunité d’investissement ou d’accession à la propriété à prix réduit. La cité phocéenne regorge de biens anciens avec un fort potentiel de valorisation, particulièrement dans les quartiers en pleine mutation. Mais attention : entre rêve d’une belle rénovation et réalité du chantier, le fossé peut être grand.
Dans ce guide complet, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter une maison à rénover à Marseille : les quartiers à privilégier, comment estimer les travaux, les pièges à éviter et comment financer votre projet. Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou simplement à la recherche d’un bien avec du cachet à prix abordable, ce guide vous aidera à prendre la bonne décision.
Pourquoi acheter une maison à rénover à Marseille ?
Des prix d’achat attractifs
C’est l’argument principal : une maison nécessitant des travaux se vend généralement 20% à 40% moins cher qu’un bien en bon état.
Exemple concret :
Maison de 120m² en bon état dans le 11e : 350 000€
Même maison à rénover : 210 000€ à 250 000€
Économie initiale : 100 000€ à 140 000€
Cette décote permet :
D’accéder à la propriété avec un budget limité
D’acheter dans des quartiers où les biens rénovés sont hors de portée
De dégager une marge pour les investisseurs
Un fort potentiel de valorisation
Marseille connaît une dynamique immobilière positive depuis plusieurs années. Les quartiers se rénovent progressivement, et les maisons réhabilitées voient leur valeur augmenter significativement.
Calcul de rentabilité type :
Achat maison 100m² vétuste (9e) : 220 000€
Travaux de rénovation complète : 80 000€
Frais divers (notaire, architecte) : 20 000€
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Un bien personnalisable selon vos goûts
Contrairement à l’achat dans le neuf ou en bon état, une maison à rénover vous offre une liberté totale :
Choix des matériaux et finitions
Agencement des pièces selon vos besoins
Modernisation des installations
Création d’espaces sur-mesure (dressing, bureau, cuisine américaine)
Vous créez véritablement votre maison, adaptée à votre mode de vie.
L’accès au charme de l’ancien marseillais
Marseille dispose d’un patrimoine architectural riche :
Maisons provençales en pierre
Bastides avec jardins
Villas des années 1920-1950
Cabanons typiques
Ces biens chargés d’histoire ont un cachet impossible à retrouver dans le neuf. Une fois rénovés avec goût, ils deviennent des perles rares très recherchées.
Les meilleurs quartiers pour acheter à rénover
Marseille Centre (1er, 2e, 4e, 5e, 6e)
Profil : Quartiers historiques en pleine renaissance depuis le programme Euroméditerranée.
Type de biens :
Appartements dans immeubles anciens (plutôt que maisons)
Quelques petites maisons de ville
Ateliers d’artistes convertibles
Avantages :
Forte demande locative
Valorisation importante après travaux
Proximité de tous les services
Points de vigilance :
Prix d’achat déjà élevés même pour du vétuste
Contraintes ABF (Architecte des Bâtiments de France)
Arrêtés de péril fréquents depuis 2018
Budget achat : 2 500€ à 4 000€/m² pour du vétuste
Les quartiers Sud (8e, 9e)
Profil : Secteurs résidentiels recherchés avec villas et bastides.
Zones privilégiées :
Bonneveine, Mazargues (9e)
Périer, Prado (8e)
Montredon, Les Goudes (8e)
Type de biens :
Villas des années 1950-1970
Bastides provençales
Maisons mitoyennes avec jardins
Avantages :
Cadre de vie agréable (proximité calanques, plages)
Bonne desserte (métro, bus)
Quartiers familiaux sécurisants
Fort potentiel de revente
Budget achat : 3 000€ à 4 500€/m² pour du vétuste
Les arrondissements Est (10e, 11e, 12e)
Profil : Quartiers pavillonnaires en développement, parfaits pour les familles.
Zones intéressantes :
La Timone, La Valentine (10e)
Saint-Menet, La Treille (11e)
Saint-Julien, Les Trois Lucs (12e)
Type de biens :
Grandes villas sur terrains généreux
Maisons de village anciennes
Pavillons années 1960-1980
Avantages :
Prix encore abordables
Terrains spacieux (possibilité de division)
Calme et espaces verts
Potentiel d’évolution des quartiers
Budget achat : 2 200€ à 3 200€/m² pour du vétuste
Périphérie proche : Allauch, Plan-de-Cuques, Aubagne
Profil : Villages provençaux recherchés, cadre de vie exceptionnel.
Type de biens :
Bastides avec grands terrains
Maisons de village en pierre
Propriétés de caractère
Avantages :
Authenticité provençale
Terrains très généreux (1 000m² et plus)
Calme absolu
Vue dégagée, collines
Points de vigilance :
Éloignement des commodités
Dépendance à la voiture
Temps de trajet vers Marseille centre
Budget achat : 2 000€ à 3 000€/m² pour du vétuste
Comment estimer les travaux : la méthode réaliste
C’est l’étape cruciale qui fait la différence entre une bonne affaire et un gouffre financier.
Les différents niveaux de travaux
Rafraîchissement léger (15 000€ à 30 000€)
Peinture générale
Changement revêtements sols
Petits travaux de plomberie
Mise aux normes électrique partielle
Rénovation intermédiaire (40 000€ à 80 000€)
Refonte d’une cuisine ou salle de bain
Remplacement menuiseries
Isolation partielle
Travaux de plomberie et électricité étendus
Rénovation complète (80 000€ à 150 000€)
Tout ce qui précède
Réfection toiture
Isolation complète
Réaménagement des espaces (abattage cloisons)
Création/rénovation de plusieurs salles de bain
Chauffage neuf
Rénovation lourde (150 000€ à 250 000€+)
Travaux structurels
Reprise de fondations
Extension
Création de niveaux
Piscine, aménagements extérieurs
Les postes de dépenses à anticiper
Gros œuvre et structure (20-30% du budget)
Toiture : 80€ à 200€/m² selon type
Façades : 50€ à 150€/m² (ravalement, isolation)
Maçonnerie : variable selon travaux
Isolation et menuiseries (15-20%)
Isolation combles : 20€ à 50€/m²
Isolation murs : 50€ à 150€/m² (intérieur ou extérieur)
Fenêtres double vitrage : 300€ à 800€/unité
Portes extérieures : 500€ à 2 000€
Plomberie et chauffage (15-20%)
Refonte plomberie : 80€ à 150€/m²
Salle de bain complète : 5 000€ à 15 000€
Chauffage (pompe à chaleur) : 10 000€ à 18 000€
Chaudière gaz : 3 000€ à 6 000€
Électricité (10-15%)
Refonte électrique : 80€ à 120€/m²
Tableau électrique : 800€ à 1 500€
Points lumineux, prises : selon nombre
Cuisine (8-12%)
Cuisine équipée basique : 3 000€ à 6 000€
Cuisine équipée milieu de gamme : 8 000€ à 15 000€
Cuisine haut de gamme : 20 000€+
Revêtements et finitions (15-20%)
Carrelage : 30€ à 80€/m² (pose comprise)
Parquet : 40€ à 100€/m² (pose comprise)
Peinture : 20€ à 35€/m²
Aménagements extérieurs (variable)
Piscine : 15 000€ à 40 000€
Terrasse bois : 80€ à 150€/m²
Portail électrique : 2 000€ à 5 000€
Clôture : 50€ à 150€/ml
La méthode pour évaluer précisément
1. Visite avec un professionnel du bâtiment
Ne visitez jamais seul une maison à rénover. Faites-vous accompagner par :
Un architecte
Un maître d’œuvre
Un entrepreneur général
Un ami bricoleur très expérimenté
Coût : 200€ à 500€ pour une visite conseil, mais ça peut vous éviter une erreur à 50 000€.
2. Établir une liste exhaustive des travaux
Créez un tableau détaillant TOUS les travaux nécessaires :
Structure et gros œuvre
Toiture et charpente
Façades
Isolation
Menuiseries
Plomberie
Électricité
Chauffage
Cuisine
Salles de bain
Sols et revêtements
Peinture
Aménagements extérieurs
3. Obtenir des devis détaillés
Pour les gros postes, demandez 2-3 devis :
Toiture
Isolation
Plomberie/chauffage
Électricité
Pour les autres postes, utilisez des ratios au m² (fourniture + pose).
4. Prévoir une marge de sécurité de 20%
TOUJOURS ajouter 20% au budget estimé. Les mauvaises surprises sont la règle, pas l’exception :
Problèmes cachés découverts en cours de chantier
Normes plus contraignantes que prévu
Dépassements sur certains postes
Imprévus techniques
Exemple : Budget travaux estimé : 100 000€ Marge de sécurité 20% : 20 000€ Budget réaliste à prévoir : 120 000€
Les pièges à éviter absolument
1. Sous-estimer le budget travaux
Erreur classique : Se fier à son intuition ou aux émissions de télé.
Réalité : Les coûts réels sont presque toujours supérieurs. Un projet à 50 000€ finit souvent à 65 000€-70 000€.
Solution : Faire établir des devis détaillés avant l’achat et prévoir 20% de marge.
2. Négliger les diagnostics obligatoires
Les diagnostics révèlent souvent des problèmes coûteux :
Amiante (maisons avant 1997) : Désamiantage toiture : 20 000€ à 50 000€ Désamiantage général : 50 000€ à 100 000€+
Termites (fréquent à Marseille) : Traitement : 2 000€ à 10 000€ selon ampleur
Plomb (peintures anciennes) : Déplombage : 5 000€ à 20 000€
Diagnostic structurel (Marseille post-rue d’Aubagne) : Travaux de consolidation : 30 000€ à 100 000€+
Solution : Exiger tous les diagnostics avant achat, inclure une condition suspensive travaux.
3. Acheter un bien sous arrêté de péril
À Marseille, de nombreux biens sont frappés d’arrêtés de péril depuis 2018.
Conséquences :
Travaux obligatoires sous contrôle municipal
Impossibilité d’habiter avant mise en conformité
Coûts très élevés (souvent > 100 000€)
Revente très difficile
Solution : Vérifier en mairie l’absence d’arrêté de péril avant toute offre d’achat.
4. Négliger les autorisations d’urbanisme
Certains travaux nécessitent des autorisations :
Déclaration préalable :
Modification façade
Changement menuiseries en secteur protégé
Extension < 20m²
Permis de construire :
Extension > 20m²
Surélévation
Construction annexe (garage, piscine > 10m²)
Solution : Se renseigner en mairie AVANT l’achat sur la faisabilité de vos projets.
5. Mal financer son projet
Erreur : Emprunter uniquement pour l’achat, compter sur ses économies pour les travaux.
Problème : Si les travaux coûtent plus cher que prévu, vous êtes bloqué avec une maison inhabitable.
Solution : Inclure les travaux dans le prêt immobilier dès le départ (voir section financement).
6. Lancer les travaux sans assurances adaptées
Obligatoire :
Assurance dommages-ouvrage (DO) : couvre les malfaçons pendant 10 ans
Décennale des entreprises : responsabilité décennale de chaque artisan
Coût DO : 1,5% à 3% du montant des travaux
C’est cher mais indispensable. Sans DO, vous devrez attendre des années en cas de litige.
7. Vouloir tout faire soi-même
Tentation : Économiser en faisant les travaux soi-même le week-end.
Réalité :
Durée démultipliée (1-2 ans au lieu de 6 mois)
Fatigue, stress, impact sur vie de famille
Résultat souvent moins qualitatif
Pas de garanties
Recommandation : Faire appel à des professionnels pour le gros œuvre, l’isolation, la plomberie, l’électricité. Vous pouvez faire vous-même les peintures, poses de revêtements simples.
Comment financer l’achat et les travaux ?
Le prêt immobilier classique incluant les travaux
C’est la solution la plus courante et la plus sécurisante.
Principe : Vous empruntez en une seule fois le montant de :
L’achat
Les frais de notaire
Les travaux
Les frais annexes (architecte, etc.)
Avantages :
Une seule mensualité
Taux d’intérêt immobilier avantageux (même pour la partie travaux)
Budget travaux sécurisé dès le départ
Documents à fournir à la banque :
Compromis de vente
Devis détaillés des travaux
Plans et autorisations si nécessaire
Justificatifs de revenus classiques
Déblocage des fonds :
Montant achat : au moment de la signature chez le notaire
Montant travaux : déblocage progressif selon avancement (par tranches)
Apport recommandé : 10% à 20% du projet global
Le prêt travaux complémentaire
Si vous manquez d’apport ou si les travaux sont découverts après l’achat.
Caractéristiques :
Montant : jusqu’à 75 000€
Durée : 5 à 15 ans
Taux : plus élevés qu’un prêt immobilier (3% à 5%)
Avantages :
Obtention rapide
Peu de justificatifs
Inconvénient :
Coût du crédit plus élevé
Les aides à la rénovation
Plusieurs dispositifs peuvent réduire votre facture.
MaPrimeRénov’ (État) Pour les travaux de rénovation énergétique :
Isolation
Chauffage performant (pompe à chaleur)
VMC double flux
Audit énergétique
Montants : de 1 500€ à 15 000€ selon revenus et travaux
Éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro)
Jusqu’à 50 000€
Sans intérêts
Pour travaux de rénovation énergétique
Cumulable avec MaPrimeRénov’
TVA réduite à 5,5% Pour les travaux de rénovation énergétique (au lieu de 20%).
Aides locales
Métropole Aix-Marseille-Provence : aides ponctuelles
Anah (Agence Nationale de l’Habitat) : pour revenus modestes
Cumul possible : Avec un projet bien monté, vous pouvez obtenir 20 000€ à 30 000€ d’aides.
Calculer sa capacité d’emprunt
Règle des 33% Vos mensualités (crédit + charges) ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus nets.
Exemple : Revenus nets du foyer : 4 000€/mois Capacité d’endettement : 1 320€/mois Durée : 25 ans Capacité d’emprunt : environ 280 000€ (hors assurance)
Simulation projet complet :
Achat maison 110m² à rénover : 240 000€
Frais de notaire (7,5%) : 18 000€
Travaux de rénovation : 90 000€
Frais divers : 12 000€
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La checklist avant d’acheter
Avant de signer le compromis, vérifiez TOUS ces points :
Documents administratifs
[ ] Titre de propriété
[ ] Absence d’hypothèques ou servitudes bloquantes
[ ] Tous les diagnostics obligatoires
[ ] Certificat d’urbanisme (faisabilité de vos projets)
[ ] Absence d’arrêté de péril (vérification en mairie)
[ ] Historique des travaux et factures si disponibles
État du bien – Structure
[ ] Fondations saines (pas d’affaissement)
[ ] Murs porteurs sans fissures importantes
[ ] Charpente en bon état (pas de parasites)
[ ] Toiture étanche (date de dernière réfection)
[ ] Façades sans infiltrations
État du bien – Installations
[ ] Installation électrique (année, conformité)
[ ] Plomberie (matériaux, fuites éventuelles)
[ ] Système de chauffage (état, année)
[ ] Assainissement (fosse ou tout-à-l’égout)
[ ] Isolation existante (état, performance)
Aspects pratiques
[ ] Accès carrossable en toute saison
[ ] Stationnement (garage, places)
[ ] Exposition (luminosité naturelle)
[ ] Vis-à-vis et intimité
[ ] Nuisances sonores environnantes
[ ] Qualité du voisinage
Budget et financement
[ ] Budget travaux estimé avec marge 20%
[ ] Accord de principe bancaire obtenu
[ ] Devis préalables pour gros postes
[ ] Prise en compte des aides possibles
[ ] Trésorerie pour imprévus (5 000€ à 10 000€)
Conditions suspensives à inclure
[ ] Obtention du financement
[ ] Absence de servitudes bloquantes
[ ] Faisabilité des travaux envisagés
[ ] Coût travaux < plafond défini
Rénover soi-même ou faire appel à Divisio ?
Si vous rénovez vous-même
Avantages :
Contrôle total du projet
Satisfaction de créer votre maison
Potentielle valorisation maximale
Conditions de réussite :
Avoir le temps (6 mois à 2 ans)
Compétences ou capacité à coordonner
Trésorerie confortable
Accepter le stress et les imprévus
Pour qui ?
Passionnés de bricolage
Retraités disponibles
Professionnels du bâtiment
Personnes patientes et organisées
La solution Divisio : vendre votre maison vétuste
Si votre maison actuelle est à rénover et que vous ne souhaitez pas gérer les travaux, Divisio vous propose une alternative.
Notre proposition :
Nous achetons votre maison vétuste en l’état
Vous vendez rapidement (1-2 mois)
Aucun travaux à gérer
Aucun stress
Prix d’achat calculé équitablement
Pour qui ?
Propriétaires ayant hérité d’un bien à rénover
Personnes ne souhaitant pas gérer de chantier
Succession complexe
Besoin de vendre rapidement
Ensuite :
Divisio prend en charge la rénovation complète
Nous optimisons le bien (division si possible)
Nous revendons après valorisation
Zone d’intervention : Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne et communes proches.
Exemple récent : Maison de 140m² vétuste à Saint-Menet (11e), achetée 215 000€ à une famille en succession. Après rénovation complète (95 000€) et division en 2 logements, revente totale : 425 000€. La famille a évité 18 mois de chantier et récupéré des liquidités immédiatement.
Questions fréquentes
Combien de temps durent les travaux de rénovation ?
Rénovation légère : 2-3 mois Rénovation intermédiaire : 4-6 mois Rénovation complète : 6-12 mois Rénovation lourde : 12-18 mois
Ajoutez 30% au délai annoncé par les entreprises pour être réaliste.
Peut-on habiter pendant les travaux ?
Travaux légers (peinture, sols) : Oui, avec gêne modérée.
Travaux moyens (cuisine, SDB) : Possible mais très inconfortable.
Travaux lourds (électricité, plomberie complète) : Non recommandé, voire dangereux.
Solution : Prévoir un logement temporaire ou échelonner les travaux par zones.
Faut-il un architecte obligatoirement ?
Obligatoire si :
Surface habitable > 150m² après travaux
Extension créant plus de 20m² de surface
Travaux structurels importants
Recommandé pour :
Rénovation complète (même < 150m²)
Optimisation des espaces
Conseils techniques et esthétiques
Suivi de chantier
Coût : 8% à 12% du montant des travaux (mission complète)
Quel délai entre l’achat et le début des travaux ?
Délai minimum : 1 mois (obtention des devis, finalisation du financement)
Délai moyen : 2-3 mois si autorisations d’urbanisme nécessaires
Planning type :
Mois 1 : Signature achat
Mois 1-2 : Devis finaux, choix entreprises
Mois 2-3 : Obtention autorisations si nécessaire
Mois 3 : Démarrage chantier
La rénovation est-elle plus rentable que l’achat en bon état ?
Si vous habitez le bien : Pas forcément en termes purement financiers, mais vous créez votre maison idéale.
Si vous investissez : Oui, généralement 20% à 40% de plus-value possible.
Mais attention :
Chronophage et stressant
Nécessite des compétences
Risques de dépassements
Alternative : Acheter rénové par un professionnel (comme Divisio) qui a déjà optimisé le bien.
Conclusion
Acheter une maison à rénover à Marseille est une opportunité séduisante : prix d’achat réduit, personnalisation totale, fort potentiel de valorisation. Mais c’est aussi un projet exigeant qui nécessite une préparation minutieuse, un budget réaliste et une bonne capacité à gérer l’imprévu.
Les clés du succès :
Estimer précisément les travaux (avec professionnels, marge 20%)
Vérifier l’absence de vices rédhibitoires (amiante, structure, péril)
Financer correctement achat ET travaux dès le départ
S’entourer de professionnels compétents
Être patient et réaliste sur les délais
Si vous possédez une maison vétuste que vous souhaitez vendre sans gérer de rénovation, Divisio peut vous racheter en l’état et vous éviter des mois de chantier. Nous intervenons sur Marseille, Aix-en-Provence et Aubagne.
Vous cherchez une maison à rénover à Marseille ? Contactez Divisio pour des conseils personnalisés ou pour vendre votre bien vétuste rapidement.
Zone d’intervention : Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne Site : divisio.fr Email : benjamin@divisio.fr